本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
房地产领域的“先立后破”正在加速推进。
2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（下称《通知》），要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，提前谋划2026—2030年住房发展规划。《通知》强调，要充分认识住房发展规划和年度计划的重要作用：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手，各地应根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。
去年11月，住建部部长倪虹接受媒体采访时曾具体谈到房地产发展新模式的理念、机制和落地措施。其中机制部分包括两方面，建立“人、房、地、钱”四要素联动、实现以人定房，以房定地、以房定钱“三定”的新机制即是其中之一。这意味着，住房发展规划不再是简单的一纸规划文件，而是将成为房地产发展新模式的抓手之一。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出，新形势下住建部在编制住房发展规划的要求中首次提出“人、房、地、钱”四要素联动，这是房地产新发展模式的核心内容，也是去年下半年才首次提出的。他认为，《通知》的部署并不意味着又要开始大规模建设，而是强调供应精细化、精准化和供需匹配。
“三定”指向精细化供应
从《通知》内容来看，主要包括科学编制未来两年住房发展年度计划和提前谋划“十五五”期间住房发展规划两部分内容：对于2024、2025两年，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求，保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。此外，要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。而对于2026—2030年住房发展规划的谋划，则强调了要立足当地实际，明确住房发展目标、重点任务和政策举措，尤其是要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容。
此外，《通知》还规定了工作流程，各省、各城市的住房发展规划和年度计划均需报上一级住房城乡建设部门备案，每年年中、年末还要将规划计划实施情况和“人、房、地、钱”要素联动机制运行情况上报。此外，城区常住人口300万以上的大城市要将上述情况同步上报住建部。根据七普数据，共有35个超大、特大和Ⅰ型大城市在此行列之中。
李宇嘉认为，《通知》要求保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构、将住房保障轮候时间等纳入目标管理，对应的是项目层面的“以需定建”，即首先要摸清楚市场需求的特征，比如区位、户型、配套等，才开始规划供地、建设和销售，这样才能让供出来的房子迎合市场的需求，才能卖得出去。其实，“人、房、地、钱”要素联动本质上也是供应的精细化、精准化和供需匹配。此前之所以没有强调，一方面是过去房子供不应求，建出来就能卖出去，可谓“供应决定需求”。但现在房地产市场供求关系发生重大变化，原来的供应模式可能很难卖出去，导致了商品房去化难；另一方面，新市民、青年人大量的个性化住房需求没有被满足。
如何防止大起大落？
《通知》甫一出台，其中“防止市场大起大落”一句就引起了市场的广泛关注。实际上，在2023年年底倪虹对房地产发展新模式机制的阐述中，就包含了这一论述：在体制机制上，一个是，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。因此可以看出，“防止市场大起大落”是房地产发展新模式的既有目标之一，而建立 “四要素联动”“三定”的机制则是实现这一目标的基础。
“从文件来看，‘人、房、地、钱’要素联动，首先看的是人，即需求有没有、在哪里，然后才决定供应。如果没有‘人’，就不要基于土地财政而大规模供地。”李宇嘉说。
合硕机构首席分析师郭毅也向《华夏时报》记者表示，当前房地产整体仍处在供过于求的压力较大的时刻，一、二线城市通过人才政策和核心主导产业吸纳人才，导致全国人口的流动趋势主要还是聚集在一二线城市。在这种情况下，人口出现流失的三四线城市如果仍然将房地产已经作为财政的主要来源，可能会造成更大的风险不断累积。此外，三四线城市在前期的棚改中已经开展过一轮规模较大的城市建设运动，一定程度上透支了这些城市的购买力，也很难再找到一个抓手能在全国范围内调动三四线城市的购房需求。因此，对未来的房地产市场的发展来说，用“三定”的方式来前置性调控房地产市场，是一种出于安全的考量，也会对市场的长远发展更为有利。
新机制的“先立后破”
“先立后破”是2023年底举行的中央经济工作会议提出的总体要求，已经处在下行市场中国的房地产行业如何践行这一思路，是一道众说纷纭的难题。而从2023年下半年以来住建部等部门出台的一系列政策来看，虽然整体市场仍处在调整期，但房地产发展新模式也在加速推进。
对应来看，新发展模式对体制机制建设的两个要求，即四要素联动、三定的新机制和房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，在此次的《通知》和2023年住建部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》等文件中均有体现。
而落实方面，新发展模式重点提及的“三大工程”，也在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》等文件里积极部署过。另一个重点则是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环， 2024年1月住建部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，正是为了精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。最新数据显示，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
从市场反应来看，2024年1月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.7%，这一数据的跌幅已经在收窄。同时，1月份已经出现了两个城市二手房上涨，改变了此前全部城市房价下跌的态势。“这说明二手房最困难的时候开始过去了，价格也开始挤掉了泡沫，重新处于复苏和朝着向好的方向发展。”易居研究院总监严跃进对《华夏时报》记者表示。
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