提前还贷的原因很简单，房贷利率太高了。“高”是跟定期存款利率相比较的，跟货币基金利息相比较的，跟稳健型银行理财相比较的。而且，理财都是有风险的，连放在村镇银行的存款都会“暴雷”，所以把余钱拿去还掉“高利贷”的房贷才合算。
2023年年初为何会这么多人提前还房贷，因为2022年年底很多人领到年终奖（如果还没失业的话），多出来的这笔钱不敢乱花，更不敢存入银行。因为如果银行存款超过50万，那些专家会收他们“高额的利息税”。
那么，提前还贷和集体停贷有半毛钱关系吗？当然有，至少一块钱以上。
去年的集体停贷是怎么造成的？买了开发商的房子，开发商不能按约定的承诺如期交房，可是由于已经签了按揭合同，这些业主还是要每个月按时还“月供”。每个月都是白白交钱，可是没有房子可以住，更痛苦的是，不知道什么时候才能交房。
白交钱的日子极其痛苦，而且这种“苦日子”望不到头，因此爆发了“集体停贷潮”。但这只是其中一个原因，另一个“苦上加苦”的原因是：2022年那些掀起“集体停贷潮”的准业主们，大部分是在2020年下半年至2021上半年买了房子的。那个时候楼市行情火爆，这些业主买的房子价格正好处在历史最高位，2022年交不出来的房子还是价格持续下跌的，您说气人不气人？
换句话说，如果那些房子的价格没有下跌而是还在上涨，开发商延期几个月乃至半年交付，业主们纵然心中有火也断不会贸然冲上去“拼命”的。停贷直接关联个人征信，这样做不是拿个人征信这个鸡蛋去“硬碰”银行这块又硬又臭的石头吗？
所以，望不到头的“现金流被白吃”加上“资产价格下跌”才是去年集体停贷的两大驱动因素，甚至资产价格下跌的驱动力更强！
这两个驱动因素和“提前还贷潮”的关联在哪里？提前还贷的业主大部分是存量房贷业主，那些买房买得早的，不存在“资产价格下跌”的痛苦，在力所能及的情况下提前还贷有利于减轻其内心的痛楚。
但那些过去两年买了二手房的业主就不一样了：2022年12月全国70个重点城市的二手房同比看，一线城市同比上涨0.6%，二线城市同比下降4.8%，三线城市同比下降3.2%，同比下跌城市有64个。这样的业主有多少？2020年和2021年全国房价大致相当，这两年全国二手房成交金额约14万亿元，二手房成交套数约800万套，相当于有将近800万业主中大部分人买到手里的房子价格在下跌。
而站在2023年年初的当口，大家还要追问的是，房价还会不会继续下跌？
而且，这些二手房业主在2021年时买房的利率也正处高位：
惠州2021年主流首套房贷利率为6.80%，二套房贷利率为7.20%；
开封2021年主流首套房贷利率为6.13%，二套房贷利率为6.35%；
成都2021年主流首套房贷利率为6.13%，二套房贷利率为6.27%；
郑州、合肥、南昌2021年主流首套房贷利率为5.88%，二套房贷利率为6.13%；
您一定留意到最近很多城市的房贷利率已经降至“3”字头，估算一下这些二手房业主的心理阴影面积有多大？他们会认为存量房贷利率高于增量房贷利率的那部分利息都属于被银行“白吃的现金流”。
所以，现在“资产价格下跌”和“现金流被白吃”这两块大石头是已经妥妥地压在那几百万业主的胸口上了。加上银行已连续五个月保持5年期LPR不下调了，存量房贷利率也没有要效仿2008年整体打折的意思，意味着被白吃的现金流也是望不到头的。
所以，望不到头的“现金流被白吃”和“资产价格下跌”是去年“集体停贷”爆发的两大驱动因素，现在这两个因素正在驱动二手房业主提前还贷。如果2023年房价再继续下跌，存量房贷“死也不降”，去年上演过的“集体停贷潮”必然会在二手房业主中重现，特别是过去两年买了二手房的那几百万业主。
顺便说一下，有人会说，银行拿到断供的房子去法拍就可以了，讲这个话的朋友建议再仔细琢磨琢磨。
责任编辑：安琪
