40℃的立秋，只有楼市在降温。
楼市进入到下半场，市场的信心却没有如预期般恢复。除极个别楼盘外，大多数的项目都去化平平，有的甚至已经到了“变相降价”的地步。
萧山的沥瑞府就是其中之一。
沥瑞府位于瓜沥镇建设四路上，去年5月7日，新丝路以39127万元竞得项目地块，成交楼面价7792元/㎡，自持19%。
按照出让要求，地块新建商品住宅的毛坯限价为14500元/㎡，精装限价则是17000元/㎡。
时隔一年多后，沥瑞府终于领出了首张预售证：6幢楼共计213套房源，户型面积约100-135㎡。
不过，有眼尖的购房者注意到，沥瑞府批出的是毛坯均价14500元/㎡——相对于精装限价，便宜了约2500元/㎡。
沥瑞府这精装改毛坯的操作，被人称为打响了新一轮的价格战。
这两年，毛坯房在杭州并不多见。
早在2016年，浙江省政府就发布通知：要求同年10月以后部分出让的土地，实行全装修和成品交付，并将精装修部分纳入质量验收。
次年，省政府办公厅出台了《关于加快建筑业改革与发展的实施意见》，在中心城区大力推广装配式建筑和住宅全装修。
与此同时，在限价的束缚下，开发商同样更喜欢做利润更高精装房：假设3500元/㎡的备案装标，实际成本可能只有2000元/㎡。
1500元/㎡的差价就被开发商们赚走了。
在政策主导和市场自发的双重因素下，精装如今已是楼市主流。
我粗略地数了数，今年1-7月杭州大约发放了248张预售证，毛坯预售证数量占比大概只有10%。这部分的毛坯房大致分为两类：
其中，占比最大的是洋房、叠墅、排屋或是合院等低密产品，如星桥的湖印宸山、富阳东洲的首望澜翠府等，都属于这一类。
另一类则是位于远郊小镇的小众楼盘，估计90%的人甚至都没听说过它们的名字，如临安於潜的融悦天辰府、浮玉府等。
真正在杭八区内的毛坯高层，其实非常少。
眼下，精装改毛坯重出江湖，说明一些远郊板块的行情，已经面临相当严峻的考验。
沥瑞府并非杞人忧天。
沥瑞府的附近就有在售的新盘，三次开盘的房源量和户型几乎一模一样，但中签率从最初的52%升到89%，最终流摇。
同样，作为瓜沥板块内综合条件最好的之彩城，前三次的登记人数从去年年底时的795人，一路腰斩至312人和166人；
到今年年中的两次加推，甚至出现了零登记。
可以看出，瓜沥虽然是萧山的经济重镇，但由于缺少地铁和大型的商业综合体，基本以当地或周边地缘性客户为主，客户总量比较有限。
每卖出一套房子，客户就实实在在少掉一个。
更何况，与上述两个楼盘相比，沥瑞府的地段要稍逊一些，品牌上同样没有明显的优势，及时“降价”或许还能吸引一波购买力。
在很多购房者意识里，都会有种“买涨不买跌”的心态：你越是想便宜卖，我偏偏不买。
精装改毛坯，市场是否会同样不买账呢？我们可以看几个案例：
新街板块的保利·欣品华庭和中铁诺德·雅逸府就是明显的对照。
彼时，欣品华庭率先领出298套房源，高层精装均价27000元/㎡；雅逸府随后领出923套房源，高层毛坯均价24000元/㎡。
两者在登记时间上并无冲突，距离地铁站都是四五百米；唯一占优的是雅逸府交付时间更早。最终，两者的中签率分别为93.12%和39.87%。
毛坯赢了。
同样是位于萧山的乡镇，毛坯均价13600元/㎡的泰悦银座，四次开盘的平均中签率只有7.75%；一路之隔，精装均价16800元/㎡的时光之宸，中签率则在14-46%之间。
毛坯再胜一局。
当然，影响楼盘销售有多种可观或者偶发因素，但就目前来看，在刚需市场价格的影响还是比较明显的。
就我个人看来，推行精装修虽有各个方面的利好，但在限价时代，很多项目的精装实际上“非常鸡肋”，既达不到购房者的要求，后期也容易产生维权纠纷。
与其如此，不如在一定程度上放开。
相对来说，毛坯房的降低置业门槛更低，能和精装楼盘形成差异化竞争；购房者也不必硬着头皮勉强接受不满意的精装。
精装改毛坯，只是诸多“自救”方法中的一种。在市场不明朗的当下，我们已经见识过不少开发商的“自救措施”。
例如临安和富阳，就特别流行送车位。
毕竟这两个地方多以改善产品为主，距离主城又有一些距离，家家几乎都有车位的需求，算是比较实际的促销手段。
再夸张些，甚至出现全款打折、送车等等。
对于主城的一些项目，就不能如此名目张胆，只能悄悄地加快开盘进度：“不赶早抢收客户，下半年或许会更难。”
眼下这行情，似乎有点像2018年。
当时，大江东某楼盘的备案价就从16200元/㎡降到了14000元/㎡，背后的原因正是由精装改成了毛坯，以低价争取更多客户；
同个板块内，甚至还有楼盘两批房源价格差异较大，因此引发业主维权。有人计算，同样的户型段，两批房源的总价相差20-40万/套。
最终，事件以自愿退房收场。
可以预见，在不缺供应的下半年，价值感强的红盘们会继续疯狂，但一些库存较大板块，或是产品力一般的项目，打折促销还会频频出现。
楼市的分水岭，会愈发明显。
责任编辑：安琪
