范围更广、力度更大……5月的房地产政策暖风更密集，市场信心恢复如何？下半年还有多大的宽松空间？
本文将结合平安证券、东方证券的研报来阐述当前房地产市场政策的现状，展望下半年的政策宽松空间。
房地产政策持续放松
2022年4月底以来，房地产政策放松力度持续加大。
4月29日，中央政治局会议定调“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策”、“支持刚性和改善性住房需求”，较今年初“满足合理住房需求”的表述更具指引性。
5月15日，央行宣布首套房按揭贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR下调 15bp。
5月23日，国常会部署33条稳经济一揽子政策措施。
虽然全国稳住经济大盘会议上对房地产行业并未释放新的宽松政策信号，但是结合 “宏观政策仍有空间”等表述，东方证券认为传递了两层信号：
一、这一阶段全国性的宽松政策基本到位，结合各地的落实情况和实施效果再决策后续的政策工具如何使用。
二、从整体基调上看，下半年的政策呵护更具确定性，具体执行上将以各地方为主，政策落地速度也有望加快。
（来源：东方证券研究所整理）
自4月29日政治局会议之后，各地加速出台楼市宽松政策。
据中指院不完全统计，4月超70城出台调控政策111次，5月超80城出台调控143次，频次远高于一季度。
从范围上看，一季度的宽松政策主要出现在三四线城市，仅涉及部分二线城市如郑州、福州、重庆、哈尔滨等，而近期主流二线乃至新一线城市如南京、成都、苏州等成为政策放松的主力。
从力度上看，4 月以来，综合性、实质性（即涉及核心限购、限贷、限售等限制性措施）的放松政策明显增多。
中原地产研究院数据显示，2022年以来，约150个城市发布了稳楼市新政。其中，不少地区接连发布相关政策。
以珠海市为例，珠海近日宣布，对限购政策进行放松，限购区域仅限于香洲、横琴等地，其余地区均已不限购。
此外，首付比例也进行了调整。在无房、无贷款记录的情况下，非限购区购房最低首付比例可降至20%。
市场信心恢复如何？
中信证券研报显示，从楼市成交端看，政策效果逐渐显现，特别是二手市场已经有复苏迹象。
另外，从房企披露的数据看，部分房企5月销售业绩出现反弹。
一家TOP10房企品牌负责人对《中国证券报》记者表示，5月销售额环比上升，市场慢慢恢复。随着疫情防控形势向好，预计下半年整体销售情况要好于上半年。
“疫情影响逐步减弱，房企销售端逐步回稳，回款向好的方向发展。此外，在政策推动下，5月房企信用债发行回暖，流动性逐步向好。”
银河证券研报显示，5月房企销售额环比小幅回升，二线城市改善幅度较大，稳楼市政策的力度和空间仍值得期待。
政策力度仍低于2014-2015年
尽管政策暖风频吹，但是平安证券和东方证券均认为当前的政策力度仍低于2014-2015年，因此都看好下半年出台更大力度的宽松政策。
平安证券认为，当前越来越多的高能级城市放松了房地产政策，但是核心的一线城市调控未动。
（来源：平安证券研究所、政府官网）
因此，平安证券认为，对比 2014 年“930”新政、2015 年“330”新政，房地产政策仍然具备较大腾挪空间。
（来源：平安证券研究所、政府官网）
东方证券则直言目前政策力度不足2014-2015年宽松力度的一半，具体表现为调整认贷政策的主要城市范围小于2014-2015年、首套房及二套房按揭贷款率打折力度低于2014-2015年，因此，后续仍有较大政策松绑的空间。
（来源：Wind、央行、东方证券研究所）
当前首套房及二套房贷款利率打折幅度低于2014-2015年，仍有进一步下行的空间。如下图所示：
（来源：Wind、东方证券研究所）
根据贝壳研究院数据，5月重点城市按揭贷款利率为首套房贷利率4.91%、二套房贷利率5.32%，而当前首套房、二套房贷款利率下限分别为4.25%、5.05%。
东方证券认为，
一方面，首套房贷利率、二套房贷利率分别有66bp、27bp的下行空间；
另一方面，与之前的几轮政策宽松时期相比，当前二套房贷利率加点依然处于较高水平，仍可期待进一步放松。
结 语
东方证券看好下半年出台更大力度的宽松政策，政策或有限度地突破现有框架，有望看到供需两端更大的宽松力度。
具体而言，可能看到的需求端政策，包括首套房及二套房贷款利率下限降低、更多主要的城市放松认贷条件等；
供给端政策包括推动国资或AMC公司项目层面入股、政府层面纾困基金的直接支持、窗口指导金融机构购买债券等。
（来源：东方证券研究所）
在本轮房地产行业的缩表出清中，财务相对稳健的地方房企在信用端和销售端体现出优势，看好龙头房企在市场调整阶段的优势地位，区域深耕型房企（大唐地产等）有望在结构性市场中拥有更好的弹性。
展望今年下半年，平安证券认为，当前房地产政策逐步由“托而不举”转向“实质改善”，预计随着疫情控制叠加政策加大发力，将推动下半年市场温和修复。
戴德梁行指出，随着疫情得到控制，经济将逐步复苏，基建、房地产、消费等领域将成为稳增长的重要支撑点。
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责任编辑：安琪
