每当说到小产权房，总有人发出一个疑问：既然小产权房买卖无效，那为啥依然有大量的购房者孜孜不倦地购买和囤积小产权房呢？
指闻君认为，说到底还是2个因素在起作用：
1、商品房的价格过高，不少人无力购买，只能退而求其次买套小产权房过度。
这一点很容易理解，1998年住房改革刚刚开始的时候，商品房市场的平均销售价格只有2000元/平米，随着城市化的高速推进，越来越多的农村人进入到了城市，城市购房需求呈现出井喷样儿，于是房产价格翻倍提升，到2021年底，全国商品房销售均价达到了9980元/平米，涨幅整整达到400%，这比黄金增值幅度还大的多。
在北京、上海等大城市里，原本一套10万元的房子，现在可能已经涨到了200万元，如果地段稍微好一点的话，增值幅度可能达到2000万元，甚至上亿元都有可能。所以，炒房、购房增值成为了过去20年来百姓口袋有钱之后第一件要干的事情。
然而，不是每个人都是有钱人，更不是每个人都能买得起“高价格”的房子，面对动辄上百万元的房产，兜里钱不够的人该怎么办呢？总不能长期租房度日（随时面临遭遇房东驱逐的风险），所以小产权房就成为了良好的“避风港湾”，在同一个地段，商品房的价格可能达到2万元/平米，而小产权房的价格却只有3000元/平米，便宜打动了很多人的心。
2、炒房客抱有投机的心理，认为小产权房早晚会转正，届时能狠赚一笔。
除了刚性购房需求会选择小产权房之外，还有不少人会因为小产权房具备“转正可能”进而提前囤积。在笔者身边就有一位这样的人，小王手上有5套非常便宜的小产权房，每次问到小王为啥要买小产权房，他的说法就是“为了等转正”，小王这样说，现在各大城市的小产权房非常多，将来有序转正的可能性非常大，现在买的时候很便宜，一旦转正，那必然涨价至与周边商品房相同的价格，所以具备很大的空间，值得一搏。
为何小产权房不合理呢？追根溯源，还在于土地使用机制和房产建设机制上面。农村全部采用的是集体土地使用制度，土地属于集体所有，个人对于土地只允许具备使用权，而没有所有权，本着一户一地、一地一宅的两大原则，每个家庭只允许具备1块宅基地，然后在这块宅基地上建设一套房产，超出这个数字则属于无效范围。然而小产权房明显违背了这两大规定，小产权房基本属于一地多宅的情况，所以不合理、交易也不被认可，房子无法办理产权证。
小产权房“统统拆除”还是“全面转正”？央媒4个字发问，人民日报在《小产权房为何屡禁不止》一文中就用4个字做发问：屡禁不止？人民日报直言，国家始终禁止交易这种房子，但是一直禁止不住？
在农业农村部在推进农村宅基地房产确权的过程中，就再次做出了重申，小产权房不允许进行确权，更加不允许通过确权的方式把农村违规使用的土地予以合法化。自然资源部的这一席话，再次为小产权房做出了定调。
既然这样，为啥能建设起来呢？这其实有着特殊的时代背景，在城市化大变局的几十年里，大量农村人入城，城市周边的人看到了这个“致富契机”，举个例子：
大明的家住在S县城的周边郊区地带，S县城快速扩张的过程中，大量周边农村的务工人员来到了这里，然而S县城的房子根本不够住，不少人拥挤到了S县城郊区租赁农房。于是，大明想到了好主意，推倒自己家里的150平米宅基地房子，然后建设了一栋8层楼高的房子，由于多数人不知道什么是产权证，所以大明这栋楼销售的很火热，投资20万元，净利润达到了100多万元。
过去，大明的这样的案例还有很多很多。
小产权房“统统拆除”？除了央媒4个字发问之外，新文件传递信号。
根据深圳发布的《建设先行示范区综合试点方案》文件，似乎传递出了农村土地使用的新方法。文中说到，要把集体用地的审批权限下放到城市这一层级，这样一来就给了城市周边土地的使用更加多的选择性和可变性。
大致如下：
要进一步支持和深化土地使用方式探索，可授权把永久基本农田之外的农地转换为建设审批用地委托市批准。而且支持在合理的规划条件下，推动第二产业、第三产业的混合使用土地，盘活存量用地。探索土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。
那么，这番话究竟什么意思呢？
指闻君用大白话解释一下就是，今后要尝试把土地使用权的审批从高层下放至城市。那么今后就可能增加城市的土地供应量，而城市的土地有限，或许可从集体用地转换而来。在这一次试点中，主要包括了浙江、安徽、天津、上海、广东、重庆、北京、江苏等城市。
当前的土地使用中，经常会出现一番尴尬的局面：城市范围内的国有土地面积少，但是人口多、土地紧张；然而农村的集体用地范围大，而且地皮多，但是人口少。建设用地和集体用地具有明确分界线，所以农村土地不会转换为城市土地。随着农地入市的开启，或直接增加城市建设用地的范围。
那么，在农地入市过程中，是否会带来小产权房转正呢？内行说有“一丝希望”，但至今尚未有明确信号。
责任编辑：安琪
