迎难而上 楼市松绑已成共识

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

步履蹒跚 住宅销售再次下滑

迎难而上 楼市松绑已成共识

4月综述

房价平稳，成交不振

4月份，世联EVS存量住宅加权均价为24,775元/㎡，环比名义跌幅为0.09%。均价同比涨幅连续十个月收窄，本月同比涨幅为1.8%，明显低于长期同频共振的广义货币（M2）同比增幅（9.7%）。

4月，存量市场成交量因为疫情扰动而二次探底，购房者置业情绪尚未得到实质修复，市场恢复节奏被打乱，活跃度不足。在可连续获得官方数据的城市中，存量住宅成交环比下跌31.3%，其中一线城市受疫情影响最显著。

世联评估跟踪的重点城市新建商品住宅销售面积环比下挫33.3%。新房市场寒冬还在持续，救市“组合拳”效果并未显现，市场处于深度调整阶段，各梯队房企销售继续下滑。

4月，全国居住用地成交规划建筑面积环比上升37.6%，总金额环比大升82.9%，平均溢价率5.6%，流拍率高达15.8%。央企国企是2022年土地市场的绝对主力，主要扫货非热点地段或者保障性住房用地，托底味道浓厚。

本月杭州、宁波、成都、深圳、南京、长沙、南通、天津等8座城市完成首轮集中供地。

杭州本轮集中供地出让地块60宗，成交59宗（其中23宗封顶转线下竞价），成交总额高达826.8亿元，当仁不让荣膺全国城市出让金榜单月冠军。

宁波33宗居住用地“名花有主”，以265.2亿元成交额提名金榜榜眼。

成都、深圳分别掘金243.3亿元、193.3亿元，位列第三、四位。

环比变动

均价普遍下跌

在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有13座（比上月减少1座），下跌城市多达27座，另有6座城市均价持平。

环比涨幅居前的城市为成都（0.6%）、贵阳（0.4%）、厦门（0.4%）、乌鲁木齐（0.3%）及北京（0.3%）。

环比跌幅居前的城市为呼和浩特（-2.2%）、南宁（-0.7%）、石家庄（-0.7%）、杭州（-0.5%）及天津（-0.4%）。

均价同比

下跌城市数量超过上涨城市

住宅均价同比上涨城市有21座（比上月减少4座），下跌城市有24座，另有1座城市均价持平，为近两年以来下跌城市数量首次超过上涨城市，是市场深度调整的重要标志。

同比涨幅居前的城市为泉州（8.2%）、海口（8.1%）、上海（7.7%）、合肥（5.2%）及三亚（4.9%）。

同比跌幅居前的城市为天津（-4.9%）、郑州（-4.9%）、太原（-3.8%）、呼和浩特（-3.4%）及哈尔滨（-3.3%）。

市场展望

政策底进一步夯实

4月，太多预期内和预期外的因素共同影响宏观经济节奏，经济下行压力进一步加大。部分地区疫情肆虐，“静态管理”“动态清零”让楼市异常冷清，民营房企销售、拿地和投融资持续下行，给步履蹒跚的楼市松绑，已成共识。

4月29日，中央会议定下基调，要守住不发生系统性风险底线。会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”“支持刚性和改善性住房需求”，鼓励各地加大对购房需求的支持，因城施策空间进一步打开。首次提出“优化商品房预售资金监管”，预售金过度管理引发的资金流动性不足得到重视，资金监管不再“一刀切”，有助于适度缓解房企现金流压力。稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾，“房住不炒”定位不变，但将更加切合实际。

近期中央多次强调支持合理住房需求释放，积极释放维稳信号，从央行15日全面“降准”到18日强调“因城施策”实施好差别化住房信贷政策，楼市信贷环境和调控政策加快改善，政策底进一步夯实。

中央暖风频吹的同时，超过百座城市密集出招，积极落实因城施策，松绑范围从三四线逐步扩大至上海、重庆、南京、苏州、天津等高能级城市。

稳楼市政策井喷，调控维度有所延伸，从取消认房又认贷，放松限购、限售，甚至取消限购、限售，部分城市还对住房转让增值税免征年限进行了调整。兰州、无锡、沈阳等地出台多孩家庭住房支持政策，允许二孩或三孩家庭在限购区域内再购一套房，将人口问题和楼市去库存一并解决。

稳经济压倒一切，房地产重任在身！预计未来地产宽松力度加码直至数据企稳，实现楼市软着陆。

预计二季度存量住宅市场呈“均价平稳，分化加剧”态势。核心城市和南方高能级城市是全国楼市的基本盘，购买力相对充裕，预计均价、成交量指标将率先复苏。三四线城市市场环境已今非昔比，楼市将继续低迷盘整，回稳需要较长时间。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。