近日，有专家提出中国楼市的严冬已经过去，2022年或许出现先抑后稳，三季度有望出现拐点，量价均出现止跌回升的态势。对此，笔者对其逻辑和走势却有自己的看法。
首先是基于近日国家对后续经济工作，尤其是房地产的行业的定调“稳地价、稳房价、稳预期”，突出了“因城施策”，给地方政府更多的空间来精细化调整。其次是对此前房地产关联的金融系统性风险的释放，恒大、融创等众多高负债的开发商频繁暴雷，危机以肉眼可见的速度逐渐缓解，房地产作为国民经济支柱性产业的作用不容小觑。第三是供需关系，尤其是土地出让等上游市场的稳定给三季度企稳回升提供了可能性，加之国际上通货膨胀导致上游生产资料价格上涨，客观上会推动房地产成本上升，带动房地产价格有望上涨。
笔者认为，专家往往是陈述表象而往往不去深究或诠释深层次的成因，所给的往往是短期的走势。这种观点看看当真了往往是掉在坑里。
楼市关系每个人的身家性命，置业往往是家庭中的头等大事，因此必须慎之又慎。笔者认为楼市所出现的企稳回升已经不是此前我们经历的探底回升，而是一次浴火重生。2022年之后的楼市或呈现一些新的迹象，置业的逻辑已经发生了重大改变。
首先，楼市的量价不再是大水漫灌，而是基于经济发展的趋势呈现出点状突破的状态。下一阶段楼市成长的逻辑将从货币主导转变为政策和产业主导，也就是说有题材的板块或楼盘大概率跑赢区域和大盘。按照这个判断，板块和楼盘的选择都很重要，尤其是对宏观经济和区域经济发展的关注很重要。
对重庆而言，笔者还是坚持关注两江四岸和5-10明年周期的政府主导性区域的房地产，对照母山和中央公园这两个片区一定要谨慎。
其次，二手房未来将逐渐呈现出量价均企稳的迹象，也就是比较现在有降温的必要。其实，老破小等产品作为刚需性产品是成也刚需，败有刚需。在整体经济不好的情况下，购房者手头货币不足制约了房价的上涨空间。因此，二手房一定要谨慎。
第三，未来楼市的发展将受到国际局势和宏观政策的强势影响，国进民退是大势所趋。具有更有责任和实力的国企、央企或混合所有制的房企逐渐加大进入房地产市场维稳的力度，在这个背景下人人都通过房地产暴富的幻想几乎不可能。但在整体稳定的大前提下，被压制的财富导向的特殊房产有可能聚集和爆发，重点关注明星开发商和明星楼盘，这些楼盘或许会出现新的机会。
笔者判断，三季度在宏观没有重大危机和利好的情况下有望企稳，但三四线城市仍然是积重难返，重点关注核心板块和已经达到现房或准现房等具有高流通性的核心物业。
责任编辑：安琪
