地产调控的顶层设计路线图:冻结二手房流动性

6月份房地产新开工,新房销售,开发商拿地数据出来了,我用这些数据来推演之前提到过的国家对房地产顶层设计的思路:一方面逼开发商还钱,降杠杆;另一方面逐步冻结二手房流动性,保新房销售。

1、6月份新房销售额2.24万亿元,同比增加8.59%,6月份居民中长期贷款1.35万亿元(大部分是房贷),和去年同期持平,二手房成交额数据暂时很难得到,但是根据新闻,广州,北京,深圳,杭州,上海二手房成交量已经缩量比较明显了,

这个数据说明,新房的销售额还在继续增加,房贷总量没有增长,新房销售会消耗掉大部分银行房贷的额度,所以二手房会越来越难以申请房贷的真相就很清晰了,新房和二手房在房贷上存在竞争关系,二手房成交缩量不可避免。

所以,大家要明白的是,新房成交额和二手房成交额是相反的,要保证新房一年15万亿人民币的销售额,房贷总量又是被限制的情况,二手房四五百万市值的存量,每年最多允许四五万亿的成交额,

也就是说,每年二手房最多只允许总量1%左右的筹码松动,再多,就会冲击新房销售市场。

2、上半年开发商土地购置面积累计7021万平米,比去年同期下降11.8%,6月份房地产新开工面积2.69亿平方米,同比下降4%。

新房销售面积在增加,拿地面积在减少,这个说明,开发商在积极用销售收入偿还银行贷款,而不是继续拍地,加杠杆搞开发。

3、冻结二手房流动性,控制好每年二手房抛售的筹码不超过1%,这样,开发商用新房销售收入慢慢还债,银行和地产慢慢脱钩。

对房价影响在于,新房和二手房的价格会相差很多,新房价格可能还是不便宜,因为开发商现在不怎么拿地了,未来的新房供应会下降,而二手房由于去金融化,去学区化,浮盈筹码兑现会很难。


责任编辑:安琪

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